Hay que declararla en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. Se calcula sobre el valor catastral del suelo, multiplicado por un coeficiente según los años de propiedad, y al resultado se le aplica el tipo de tu ayuntamiento, que nunca puede superar el 30 %.
La plusvalía municipal en un vistazo
| Pregunta | Respuesta |
|---|---|
| ¿Quién paga? | El vendedor. Si es una persona física no residente, el comprador como sustituto |
| ¿Cuándo? | 30 días hábiles desde la venta |
| ¿Dónde? | En el ayuntamiento donde está la vivienda o en el organismo en el que haya delegado (en la provincia de Alicante, a menudo SUMA) |
| ¿Cuánto? | Valor catastral del suelo × coeficiente por años × tipo municipal (máximo 30 %) |
| ¿Cuándo no se paga? | Si vendes sin ganancia y lo acreditas con las escrituras |
¿Qué es la plusvalía municipal y en qué se diferencia del IRPF?
La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto local regulado en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y lo cobra el ayuntamiento.
No hay que confundirla con la ganancia patrimonial del IRPF. Son dos impuestos distintos que se pagan por la misma venta.
| Plusvalía municipal | Ganancia patrimonial en el IRPF | |
|---|---|---|
| Quién la cobra | El ayuntamiento | Hacienda (Agencia Tributaria) |
| Qué grava | La revalorización del suelo | La diferencia entre lo que vendes y lo que te costó la vivienda |
| Cuándo se paga | 30 días hábiles tras la venta | En la declaración de la renta del año siguiente |
| Exención por mayores de 65 | No existe | Sí, por la venta de la vivienda habitual |
Este último punto genera muchas sorpresas. La exención para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual está en el artículo 33.4 de la Ley del IRPF, pero la ley de la plusvalía municipal no contempla ninguna exención equivalente.
¿Quién paga la plusvalía, el comprador o el vendedor?
En una compraventa, la plusvalía la paga el vendedor: es quien obtiene la ganancia, y así lo establece el artículo 106 de la ley.
La excepción importa mucho en la Marina Alta. Cuando el vendedor es una persona física no residente en España, la ley convierte al comprador en sujeto pasivo sustituto. Dicho de forma sencilla: el ayuntamiento se lo reclama al comprador. Por eso, en la práctica, el comprador suele retener ese importe del precio.
Si vendes y no resides en España, la plusvalía no es lo único que cambia. El comprador también está obligado a retener el 3 % del precio a cuenta de tu Impuesto sobre la Renta de No Residentes, según el artículo 25.2 del texto refundido de esa ley. Son dos cantidades distintas que conviene tener calculadas antes de firmar.
¿Cómo se calcula la plusvalía? Los dos métodos
La ley ofrece dos formas de calcular la base del impuesto, y se aplica la que resulte más baja para ti. El método objetivo es el que se usa por defecto; el real lo tienes que pedir tú.
Método objetivo: valor catastral del suelo por un coeficiente
La fórmula es:
Base = valor catastral del suelo × coeficiente según los años de propiedad
El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI, separado del de la construcción. Algunos ayuntamientos aplican además una reducción de hasta el 15 % sobre ese valor si su ordenanza lo prevé.
Los años se cuentan completos y con un máximo de 20. Si has tenido la vivienda menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.
Método real: la ganancia que muestran tus escrituras
Si la ganancia real del suelo es menor que la base del método objetivo, puedes pedir que se tribute por esa ganancia real. Se calcula con los precios de compra y venta de las escrituras, aplicándoles el peso que el suelo tiene en el valor catastral total de la vivienda.
Coeficientes máximos vigentes
Estos son los coeficientes máximos que fija la ley. Cada ayuntamiento puede aprobar en su ordenanza unos coeficientes iguales o más bajos.
| Años de propiedad | Coeficiente | Años de propiedad | Coeficiente |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 11 | 0,10 |
| 1 | 0,15 | 12 | 0,09 |
| 2 | 0,14 | 13 | 0,09 |
| 3 | 0,14 | 14 | 0,09 |
| 4 | 0,16 | 15 | 0,09 |
| 5 | 0,18 | 16 | 0,10 |
| 6 | 0,19 | 17 | 0,13 |
| 7 | 0,20 | 18 | 0,17 |
| 8 | 0,19 | 19 | 0,23 |
| 9 | 0,15 | 20 o más | 0,40 |
| 10 | 0,12 |
Fuente: artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2023, vigentes en 2026 tras la derogación de las actualizaciones posteriores.
Ejemplo de cálculo paso a paso
Este ejemplo es ilustrativo: las cifras son inventadas y el tipo del 20 % es hipotético. Antes de vender, comprueba el tipo real de tu ayuntamiento.
Vendes en 2026 un piso que compraste en 2016 por 180.000 €. Lo vendes por 190.000 €. Según el recibo del IBI, el valor catastral total es de 120.000 € y el del suelo, de 48.000 €: el suelo pesa un 40 %.
- Paso 1. Calcula la base por el método objetivo. Han pasado 10 años completos, con un coeficiente de 0,12: 48.000 × 0,12 = 5.760 €.
- Paso 2. Calcula la base por el método real. Ganas 10.000 € con la venta. La parte del suelo es el 40 %: 4.000 €.
- Paso 3. Quédate con la base más baja. El método real da menos, así que la base es 4.000 €.
- Paso 4. Aplica el tipo de tu ayuntamiento. 4.000 × 20 % = 800 € de plusvalía.
Si hubieras vendido por 210.000 €, el método real daría 12.000 € de base. En ese caso compensaría el método objetivo (5.760 €), y pagarías 1.152 €.
¿Cuándo no se paga plusvalía al vender?
No pagas plusvalía en estos casos:
- Vendes sin ganancia. Si el precio de venta del suelo no supera al de compra, no hay impuesto. Lo tienes que acreditar tú: declaras la venta y aportas las escrituras de compra y de venta. Se toma el mayor entre el valor de la escritura y el que haya comprobado la Administración, y no se pueden sumar gastos ni impuestos de la compra.
- Dación en pago de tu vivienda habitual. Está exenta la entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca, si se cumplen los requisitos del artículo 105 de la ley.
Vender para comprar otra vivienda no te libra de la plusvalía. La reinversión en una nueva vivienda habitual puede excluir la ganancia en el IRPF, pero no tiene efecto en el impuesto municipal.
¿Cuándo y dónde se paga en la Marina Alta?
El plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la venta.
Dónde se paga depende del municipio. Muchos ayuntamientos de la provincia de Alicante han delegado este impuesto en SUMA Gestión Tributaria, el organismo de la Diputación. Es el caso de El Poble Nou de Benitatxell. Si vendes en Xàbia, Dénia, Teulada-Moraira, Calp o Altea, comprueba primero quién lo gestiona y qué ordenanza aplica. SUMA tiene además una explicación del cálculo del impuesto.
Si eres tú quien compra, el impuesto que te corresponde no es la plusvalía sino el de transmisiones patrimoniales: lo explicamos en nuestra guía del ITP en Alicante.
Según el municipio, presentarás una autoliquidación (calculas y pagas tú) o una declaración para que el ayuntamiento te envíe la liquidación.
Documentación que necesitas
- Escritura de venta.
- Escritura de compra (imprescindible si quieres usar el método real o acreditar que no hubo ganancia).
- Último recibo del IBI, para conocer el valor catastral del suelo.
- NIF o NIE de vendedor y comprador.
Errores frecuentes al vender
- Calcular con una tabla de coeficientes que no está en vigor. En 2025 y en 2026 se publicaron subidas que después decayeron en el Congreso. Lo que cuenta es la tabla vigente en la fecha de la venta.
- No pedir el método real cuando sale más barato. El ayuntamiento no lo aplica de oficio: lo tienes que solicitar con tus escrituras.
- Confundir la plusvalía con el IRPF. Hay que tener en cuenta los dos impuestos al calcular cuánto te quedará de la venta.
- No prever el papel del comprador cuando vende un no residente. El comprador responde de la plusvalía y debe ingresar la retención del 3 %.
- Dejar pasar el plazo de 30 días hábiles.
¿Vas a vender tu vivienda en la Marina Alta?
En MG Economistes calculamos la plusvalía con los dos métodos, revisamos la ordenanza de tu municipio y te decimos qué parte de la venta irá a impuestos antes de que firmes, también si no resides en España. Lo vemos junto con la ganancia del IRPF, para que tengas la cifra completa.
Consúltanos sin compromiso o escríbenos a info@mgeconomistes.com. Atendemos en toda la Marina Alta.
Dudas frecuentes sobre la plusvalía al vender una vivienda
¿Quién paga la plusvalía, el comprador o el vendedor?
La paga el vendedor, porque es quien obtiene la ganancia. La excepción es la venta por una persona física no residente en España: en ese caso, la ley obliga al comprador a pagarla como sustituto.
¿Qué documentación necesito para pagar la plusvalía por una venta?
Necesitas la escritura de venta, la escritura de compra, el último recibo del IBI y el NIF o NIE de las partes. La escritura de compra es clave: sin ella no puedes pedir el método real ni demostrar que vendiste sin ganancia.
Si vendo un piso para comprar otro, ¿pago plusvalía?
Sí. La plusvalía se paga por la venta, aunque reinviertas el dinero en otra vivienda. La reinversión en una nueva vivienda habitual solo puede tener efecto en el IRPF, donde la ganancia puede quedar excluida si se cumplen las condiciones.
¿Cuánto se paga de plusvalía si he tenido la vivienda más de 20 años?
El coeficiente máximo vigente para 20 años o más es 0,40, y los años que pasan de 20 no cuentan. Aun así, la cifra final depende del valor catastral del suelo, del coeficiente que haya aprobado tu ayuntamiento y de su tipo. Si el método real da menos, puedes pedirlo.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
Si el valor del suelo no ha aumentado entre la compra y la venta, no hay plusvalía. Tienes que declarar la venta igualmente y aportar las dos escrituras para acreditarlo. Los gastos de compraventa e impuestos no se suman al precio de compra a estos efectos.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía?
Tienes 30 días hábiles desde la venta. En herencias, el plazo es de seis meses, prorrogables hasta un año si lo pides. Si además el heredero vive fuera de España, revisa también el Impuesto de Sucesiones para no residentes.